起業シェアハウス管理人が不動産投資してみる07(百獣の王)

みなさんこんにちは、シェアハウス「dreasha」管理人です。

シェアハウス「dreasha」は愛知県名古屋市にあり、「夢」や「成長」の志を持った方や、自分の将来をじっくり考えていきたい方が集まるシェアハウスです。

このシェアハウスには、意識の高い方から刺激を受け自分の将来を考えていきたい方、普段は会社員でスキルアップや成長を目指し頑張っている方、副業を持ちたい方、個人事業主の方、会社を立ち上げられたばかりの方など、「夢」を目指したり、見つけるために頑張っている方が多く入居されています。

多くの方と交流してもっと人脈を広げたい、輪を大きくしたい、自分自身も人として成長したい。そんな方にピッタリなのが「dreasha」です。 「Dream＆Share」を略し、「dreasha」と名付けられ、「夢を育てるシェアハウス」をコンセプトに、多くの方からご好評いただいています。

現在入居者募集中です。

是非こちらから見学申し込みくださいませ。

私はそんなシェアハウスの管理人を長くしておりますが、入居者さんから刺激を受け、私自身も不動産投資という新たな一歩を踏み出しましたので、シリーズ化しております。

連載スタートはこちら♪

前回の連載はこちら♪

　初めて見学したいと思う物件がありました。

私の住むA市の隣。

主要駅にはバスで無いと行けません。

私の出身高校と自宅の途中に位置しています。

普段の生活に車が必須な場所でした。

物件はとある動物（百獣の王）の名前の付いたマンション

・3DK

・築30年ちょっと

・現状渡し

内装はボロボロ。

自分の中で、クロスと床を修繕しないとと考えながら注意コメントに目をやると…。

「蛇口と換気扇は売主が撤去しているため、リフォーム後お住まいください」

写真に目をやると確かに、キッチンとお風呂の混合栓の蛇口が無い。そして換気扇も無い。

なぜ蛇口と換気扇が無いのか…..。

不意に、今水道の元栓を開けたらとんでもないことになるなと想像しつつも、

蛇口と換気扇が無いその理由、気になりますね。

売主さん、金銭的に困って買主に嫌がらせしているのか。

それとも水道蛇口などの金属を外して売ったのか。

少々嫌な予感もします。

しかし、この動物の名前の付いた本物件の過去の売買事例を確認しますと、明らかに今回は安い金額で出ています。

蛇口、換気扇なんてどうにでもなります。

欲しいぞ、これは。

しかし区分マンションですので、標準で駐車場は付いていません。

ここはよく考えなければなりません。

自宅から自転車で行くには少々厳しい距離ですので、私がDIYする間も停めておく駐車場は必要です。

近隣にコインパーキングも無し。

困った。

気合の自転車か。

実際に入居者さんが入居された場合は、地域柄、月極駐車場1台は必要と思われます。

近隣の相場を確認します。

そして、近隣同条件のアパートマンションがどれくらいの金額で賃貸として出されているかも確認します。

駐車場と家賃相場を確認すれば、入居中の状態で、私に年間いくらくらいの賃料収入があるか分かります。

さらには、ポータルサイトの写真から、内装工事がいくらくらい必要になるかを予想します。

クロスも黄ばんでおり、売主さんは喫煙されていたのでしょうか。

この部屋はクロスを替えて、床も変更、そして蛇口と換気扇を追加。

和室→洋室チェンジは無し。

工事費40万程度でしょうか。

もちろんざっくりとした金額しか出せません。

内装工事は何か月の家賃でペイできるのか。

売買金額＋内装工事費に対しての利回りもよく考えます。

不動産投資の世界では、よく「表面利回り」という言葉を聞く機会があると思います。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100で表されます。

年間収入は、もちろん一年を通じて満室時想定です。

不動産取得税や、登録資産税、仲介手数料等はこちらには含まれません。

私が計算する中で、物件の取引価格に、概算の内装工事費を加えます。

そこから周辺相場の家賃1年分で計算をします。

私の基準としては12％を下回る物件は一律で検討から外しています。

この物件の表面利回り12％超えています。

夢は広がり、悩みは続きます。